Trong xây dựng thì mật độ xây dựng là thông số kĩ thuật vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình đó. N&N Home xin phép cung đến cho khách hàng những thông tin chi tiết về vấn đề này.
>>>Các bạn có thể tham khảo: Báo giá xây nhà trọn gói N&N Home
*Thông tin này chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo trong thời điểm này không phải ý kiến của chuyên gia.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, ngoại trừ sân thể thao cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất.
Hiện nay, khái niệm về mật độ xây dựng đã được quy định rõ tại “quyết định 56/2021/QĐ-UBND” do TP HCM ban hành. Theo quy định này, chủ đầu tư có thể dễ dàng tính toán trước khi thi công công trình.
Phân loại mật độ xây dựng
Được chia thành 2 loại chính, bao gồm thuần và gộp.
- Thuần: là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Diện tích này không tính phần diện tích của một số hạng mục liên các công trình xây dựng khu vui chơi, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh hay công viên….
- Gộp: là những công trình xây dựng bao gồm diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực xây dựng công trình trên khu đất đó.
Mỗi loại công trình đều có cấu trúc riêng biệt. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm, mô hình công trình để xác định mật độ trước khi khởi công.
Bên cạnh đó, căn cứ vào các đặc điểm công trình mà phân loại như sau:
- Nhà phố
- Chung cư
- Biệt thự
- Nhà ở tách biệt
>>>Các bạn có thể tham khảo: Thiết kế nhà phố N&N Home
Cách tính mật độ xây dựng theo quy định mới nhất
Bộ đã ban hành quyết định số 56/2021/QĐ-UBND của UBND TPHCM đã quy định rõ ràng, cụ thể về cách tính, thiết kế, thẩm định, các đơn vị tư vấn, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu theo bảng 1 sau:
| Diện tích lô đất (m2) | <50 | 100 | 200 | 300 | 500 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 |
Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong bảng 1 thì ta có công thức tính như sau:
Nt=Nb – Nb – Na : Ca-Cb x ( Ct- Cb)
Trong đó:
- Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính.
- Ct: diện tích khu đất cần tính.
- Ca: diện tích khu đất cận trên.
- Cb: diện tích khu đất cận dưới.
- Na: mật độ xây dựng cận trên bảng 1 tương ứng Ca.
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới bảng 1 tương ứng Cb.
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình
Mật độ xây dựng đối với nhà nông thôn
Quy định về việc này ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm: quy định về nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
Về quy định nhà ở
- Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, tối đa là 100%
- Đối với khu đất có diện tích từ 50 – 75m2, tối đa là 90%
- Đối với khu đất có diện tích từ 75 – 100m2, tối đa là 80%
- Đối với khu đất có diện tích từ 100 – 200m2, tối đa là 70%
- Đối với khu đất có diện tích từ 200 – 300m2, tối đa là 60%
- Đối với khu đất có diện tích từ 300 – 500m2, tối đa là 50%
- Đối với khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, tối đa là 40%
Về quy định tối đa (chiều cao tối đa)
- Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
- Đối với công trình cao từ 6m – dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 12m – dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng
Mật độ xây dựng nhà phố
Thông thường, ủy UBND sẽ đưa ra những quy định số tầng sẽ phù thuộc vào điểm xây dựng, lộ giới.
Chiều cao của công trình, độ cao đỉnh mái phù thuộc vào những quy định sau:
Bên cạnh những quy định trên, chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề sau:
- Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
- Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
- Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
- Đối với các con đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.
Điều kiện để được cấp phép xây dựng
Để đáp ứng đủ điều kiện khi xin cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần chú ý những vấn đề sau:
- Diện tích đất để xây công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng của khu đất đó; tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng….
- Trước khi xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng có xác nhận của cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền
- Đối với các ngôi nhà dùng để ở có diện tích nhỏ hơn 250m2, chủ nhân tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng, không cần xin ý kiến của cá nhân hoặc tổ chức khác
- Các công trình cấp 1 và công trình cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định trên quy chế quản lý quy hoạch, đồ án quy hoạch đô thị.
- Nếu xây dựng ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể, công trình phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị
Bài viết trên là những thông tin chi tiết về mật độ xây dựng. N&N Home hy vọng sẽ giúp ích cho khách hàng trong quá trình tìm hiểu về vấn đề này.
*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ. Để biết thêm chi tiết, quý khách có thể liên hệ tới các chuyên gia hiểu biết về vấn đề này để được tư vấn chi tiết.
